Чек-лист приёмки квартиры после ремонта: по комнатам и по допускам

Приёмка после ремонта отличается от осмотра тем, что в ней есть цифры. Ниже — чем измерять, какие отклонения считаются нормой по сводам правил, что смотреть в санузле, на кухне и в комнатах и как записать замечания так, чтобы гарантия потом сработала.

Приёмка у своей бригады устроена не так, как приёмка квартиры у застройщика. У застройщика вы принимаете голые плоскости и считаете отклонения от проекта. После ремонта половина работ уже закрыта отделкой: проводка под штукатуркой, гидроизоляция под плиткой, стяжка под ламинатом. Поэтому приёмка после ремонта — это не осмотр, а измерение плюс проверка под нагрузкой. Ниже — порядок, инструменты, числовые допуски и обход по комнатам.

Чем измерять: шесть предметов в сумке приёмщика

Спор «ровно — не ровно» без прибора не выигрывается. Шесть вещей закрывают почти все замечания, и стоят они меньше, чем один переделанный угол.

• Правило алюминиевое 2 м. Главный инструмент. Прикладывают к стене и полу вертикально, горизонтально и обязательно по диагонали — волна чаще всего ловится именно диагональю.
• Пузырьковый уровень 60–80 см. Короткий уровень нужен для откосов, подоконников, дверных коробок и рядов плитки. Метровым уровнем откос не проверить.
• Рулетка 5 м. Диагонали комнаты, высота розеток и выводов, ширина швов, расстояния до радиатора.
• Фонарь с ярким узким лучом. Свет ведут вдоль стены под острым углом: косой свет показывает волну и следы шпателя, которые правило пропускает. Под покраску и тонкие обои принимают только так.
• Нагрузка на 2 кВт. Чайник или тепловентилятор. Розетка, которая держит зарядку телефона, не значит ничего.
• Малярный скотч и маркер. Каждое замечание помечается стрелкой прямо на стене и снимается на фото — с рулеткой в кадре, чтобы был масштаб.

Добавьте лист А4 для вентиляции, деревянный брусок или костяшку пальца для простукивания плитки и розеточный тестер — он стоит недорого и за минуту показывает перепутанные фазу и ноль или отсутствующее заземление.

Допустимые отклонения стен и пола: сколько миллиметров считается нормой

Цифры ниже — из СП 71.13330.2017 (отделочные покрытия), СП 29.13330.2011 (полы) и ГОСТ 30674-99 (окна ПВХ). Это те значения, на которые можно ссылаться, если в договоре класс отделки не оговорён отдельно.

Ключевая деталь, из-за которой чаще всего спорят: «улучшенная» и «высококачественная» штукатурка — это разные допуски и разные деньги. Если в смете написано просто «штукатурка стен», требовать 1 мм на метр не получится. Проверьте формулировку до старта работ — как именно это должно быть записано, разобрано в материалах про штукатурку по маякам и про договор на ремонт квартиры. Приёмка идёт по договору; СП — это то, что подставляется в пробел, если договор молчит.

Как проверить ровность стен и стяжки самому

Порядок простой и повторяемый. На каждую стену — минимум три положения правила: у левого края, по центру, у правого. Плюс диагональ. Просвет между правилом и плоскостью меряют не на глаз, а вставляя линейку или клин: «пролезает мизинец» — это уже 12–15 мм, то есть брак в любом классе отделки.

Углы проверяют угольником: внутренний угол под 90° важен там, где встанет кухонный гарнитур, шкаф-купе или ванна. Диагонали комнаты меряют рулеткой от угла до угла — расхождение говорит о том, что стены выведены не параллельно, и это вылезет при раскладке напольного покрытия.

Стяжку проходят правилом с шагом около метра по всей площади и обязательно простукивают. Глухой, «пустой» звук — отслоение от основания; такой участок под плиткой отойдёт вместе с плиткой. Отдельно смотрят периметр: демпферная лента должна быть по всем стенам и подрезана заподлицо после укладки покрытия, а не срезана до заливки. Про выбор типа основания и его сроки — в разборе, какую стяжку выбрать.

Отдельная поправка для ДНР. В домах на подработанных территориях сезонные подвижки — обычное дело, и жёстко замоноличенная по периметру стяжка даёт трещину по диагонали комнаты на первый же цикл. Если дом стоит в зоне подработки, компенсационный зазор по периметру не «желателен», а обязателен, и при приёмке его наличие проверяется до того, как уложено покрытие. Это тот случай, когда фотографию скрытых работ нужно требовать заранее, а не искать потом.

Санузел: с него начинают, потому что здесь ремонт сыплется первым

Обход начинают с мокрых зон: если ванная не принята, остальное можно не смотреть — переделка всё равно затронет соседние помещения.

• Пролив. Набрать ванну до перелива и слить одним разом. Через 10 минут — сухая салфетка под сифон, под гайки смесителя и в стык ванны со стеной.
• Гидроизоляция. Смотрят не глазами, а актом скрытых работ и фото: заведение на стены не менее 200 мм, под ванной — по всей площади, а не полосой по периметру. Порядок слоёв разобран в статье про гидроизоляцию ванной комнаты.
• Простукивание плитки. Вся площадь стен и пола, а не выборочно. Пустот быть не должно.
• Швы и углы. Ширина одинаковая, линия шва не «гуляет», затирка без провалов и раковин. Внутренние углы и примыкание к ванне — санитарный герметик, а не затирка: затирка там треснет за сезон. Больше про подрезку и раскладку — в материале про укладку плитки в ванной.
• Внешние углы. Запил 45° без сколов либо аккуратный профиль. Скол на углу у двери — самое заметное место в санузле.
• Доступ. Лючок открывается полностью, за ним видны счётчики, запорная арматура и канализационная ревизия. Замурованная ревизия — повод не подписывать акт.
• Полотенцесушитель. Краны крутятся от руки, под ними сухо, воздух стравливается.
• Инсталляция. Кнопка снимается, за ней доступ к угловому вентилю и к механизму.
• Двери и порог. Занижение или порожек у входа в санузел 10–15 мм — это защита от разлива, а не недоделка.

Донецкая поправка: приёмку сантехники назначайте на часы, когда вода реально подаётся, и проверяйте узлы при полном давлении. Соединение, которое не течёт при слабом напоре, начинает капать, когда давление в стояке восстановилось. Если ставили накопительный бак и насос — при приёмке включают насос, проверяют реле сухого хода и убеждаются, что бак не подтекает по резьбе на вводе.

Кухня: фартук, вытяжка и розетки под конкретную технику

Кухню принимают не «вообще», а по чертежу гарнитура. Без чертежа замечания предъявить не к чему.

• Фартук. Верх и низ облицовки должны попадать под столешницу и под верхние шкафы с запасом — сверять по проекту кухни, а не по средним значениям.
• Розетки под встройку. Духовка и варочная панель — отдельные линии со своими автоматами. Розетка посудомоечной машины не должна оказаться за её корпусом: до неё не дотянуться, и это классическая переделка после установки гарнитура.
• Выводы воды и канализации. Высота под мойку и под посудомойку, отдельные краны на каждый прибор, уклон отвода.
• Вытяжка. Врезка в канал делается с обратным клапаном, но рядом обязана остаться свободная решётка естественной вентиляции. Если гофра перекрыла канал целиком, кухня перестаёт проветриваться, когда вытяжка выключена, — и это брак, а не особенность.
• Подсветка рабочей зоны. Вывод под неё сделан до укладки фартука; искать его потом — значит штробить готовую плитку.

Комнаты, коридор, двери и окна

• Обои. Стыки смотрят фонарём вдоль стены: расхождение, нахлёст и «усы» клея видны только в косом свете. В углах полотно не заворачивают целиком — стык должен быть в углу.
• Покраска. При боковом свете не должно быть полос от валика и переходов между захватками; тени в углах — след непрокраса кистью.
• Натяжной потолок. Гарпун сидит по всему периметру, вставка без волны, обход труб аккуратный, закладные под люстру и карниз на месте и отмечены на фото — иначе сверлить будете вслепую.
• Ламинат. Замки без расхождения, зазор к стене 8–10 мм по всему периметру (он закрыт плинтусом, но должен быть), нет скрипа при ходьбе по стыкам, порожки в проёмах закреплены.
• Плинтус. Зазор к стене и к полу, стыки подрезаны, углы без щели, крепёж не выпирает.
• Двери. Полотно не открывается и не закрывается само по себе — если это происходит, коробка завалена. Зазор по притвору важен не величиной, а равномерностью: разница вверху и внизу видна сразу. Наличник прилегает к стене без щели, защёлка входит без нажима.
• Окна. Створка держит любое промежуточное положение. Полоска бумаги, зажатая створкой, должна вытягиваться с заметным усилием по всему периметру — где вытягивается свободно, там продув. Проверяют откосы, подоконник без уклона внутрь, водоотлив снаружи, перевод фурнитуры в зимний режим.
• Радиаторы. Ориентиры по зазорам: от пола около 100 мм, от подоконника около 50 мм, от стены около 30 мм. Краны и воздухоотводчик работают, кронштейны не шатаются.

Про отопление честно: в тёплый сезон его работу принять нельзя. Не подписывайте «принято» по этому узлу — впишите отдельным пунктом, что пуско-наладку и прогрев принимаете при подаче тепла, и что гарантийный срок на систему отопления считается с этой даты. Для ДНР с её графиками это не формальность, а единственный способ не остаться с завоздушенным стояком в ноябре.

Как проверить электрику и вентиляцию после ремонта

Электрика. Порядок проверки такой:

• Щит промаркирован. Выключайте автоматы по одному и проверяйте, что гаснет именно та линия, которая подписана.
• Кнопка «Тест» на УЗО или дифавтомате должна их выбивать. Не выбивает — устройство не защищает.
• Каждая розетка держит нагрузку 2 кВт в течение 3–5 минут. После этого потрогайте рамку: тёплая — плохой контакт в клемме, дальше будет только хуже.
• Розеточный тестер показывает правильность фазы, нуля и заземления. В домах старого фонда, где заземления в стояке нет, «земля» на розетке не должна быть перемычкой на ноль — тестер это увидит.
• Фото открытого щита и схема линий уходят вам в комплект документов. Без схемы любое будущее сверление стены — лотерея. Подробности по трассам — в материале про замену электропроводки в квартире.
• Если ставили реле напряжения — попросите показать настройку порогов и задержку включения. При местных перепадах и веерных отключениях это тот узел, который спасает технику.

Вентиляция. Лист А4 прижимают к решётке при приоткрытой форточке и закрытой двери в помещение: держится — тяга есть. При наглухо закрытых окнах лист может упасть, и это не обязательно брак: в квартире с герметичными окнами воздуху неоткуда взяться, нужен приточный клапан. Ориентиры по объёму вытяжки из СП 54.13330: кухня с электроплитой — 60 м³/ч, с газовой плитой — 100 м³/ч, ванная — 25 м³/ч, туалет — 25 м³/ч, совмещённый санузел — 50 м³/ч. Открытым огнём тягу не проверяют: при обратной тяге и наличии газа это опасно.

Как зафиксировать замечания, чтобы гарантия работала

Устная договорённость «подпишите, а мы на неделе доделаем» стоит ровно ничего. Замечания вносят в акт или в ведомость-приложение к нему, и каждая строка содержит четыре вещи: помещение, что именно не так, измеренное значение и срок устранения конкретной датой. «В разумный срок» — не срок.

• Фотографируйте с масштабом: рулетка или правило в кадре, метка малярным скотчем рядом.
• Один экземпляр акта с замечаниями остаётся у вас, подписанный обеими сторонами, в тот же день.
• Разделяйте брак и эксплуатацию: трещина по стыку гипсокартона через месяц — вопрос к подрядчику, скол на плитке от упавшего ключа — нет.
• Планируйте отложенную приёмку через 2–4 недели. За это время проявляется то, чего не видно в день сдачи: усадочные волосяные трещины, скрип ламината, запах из канализации при пересохшем гидрозатворе, конденсат на окнах.

Как это устроено у нас: ремонт под ключ идёт по договору с юрлицом, смета фиксируется до старта, каждый этап оплачивается после вашей приёмки, гарантия на работы — 3 года. Ориентиры по стоимости: от 10 000 ₽/м² за работу без материалов, косметический под ключ — от 15 000 ₽/м², капитальный — от 20 000 ₽/м². Чек-лист выше отдаём и тем, кто ремонтирует не с нами: выезд, замер и расчёт сметы — без оплаты и без обязательств.